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365bet视野丨避免大拆大建,商业城市进入有机更新新时代

城市更新,是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动,城市更新的方式可分为重建或再开发、整建和保留维护三种。日常的城市建设中,众所周知的城市更新包括旧改、棚户区改造、旧楼功能改变、历史文化遗产保护等等。
随着大城市建设用地的日益稀少,我国的城市更新已从传统的“拆旧建新”向以旧楼改造、存量提升为核心的城市有机更新阶段发展,即对现有建筑的更新改造再利用。这对于房地产上下游产业链的企业来说,如何将老旧资产点石成金、焕发出新活力、新生机,这不仅意味着机会,更是挑战。

城市更新的四个阶段

改革开放40年间,城市化不断推进,使得中国的城镇化率从17.92%飙升至59.58%。数字突飞猛进背后,一面是城市快速发展带来经济繁荣景象,而另外一面,也暴露着城市发展面临着风险与挑战——土地资源日益稀缺,中国的城市规划从“扩大增量”变成“优化存量”。
以粤港澳大湾区为例,截至2018年底,粤港澳大湾区5.6万平方公里土地,创造着15万元的人均GDP,承载着7112万人口,甚至近四年常住人口的增量达563万,远超于京津冀、长三角地区……
要知道,粤港澳大湾区的土地面积,仅相当于上述两大城市群的1/4。人口的大量涌入,加重了大湾区土地资源和公共配套的承载压力,而这,并不是中国城市发展的个例。
一份各城市自然资源局的数据显示,近三年来,粤港澳大湾区各城市的城市更新进度有明显加快趋势,2018年,除澳门外的十大城市完成改造的土地面积达5.4万亩,同比上升32%。
城市更新,不仅使原本旧建筑焕新面貌,功能也将进一步优化提升,从而带动整个片区焕发新活力,有助于城市功能的重新定位及城市动能的重新发现。
正因此,城市更新,势在必行。不过,过去“大拆大建”的模式已不再是新阶段的主流,用住建部政策研究中心主任的话来说,中国城市更新进入有机更新时代。


而随着一线城市商业地产进入存量发展时期,商业城市更新,亦被视为下一阶段商业地产发展的重要风口。梳理商业城市更新发展进程,大致可分为以下四个阶段:

第一阶段:“换装”

这个阶段最明显的特征,便是大拆大建。即将原有建筑推倒重建,换上了现代商业的“外衣”,其中最具代表性的项目是广州猎德村改造。
逾900年历史的猎德村,位于广州CBD核心地段,改造前,这是被高楼大厦围绕的“城中村”,于2008年启动拆迁改造。
改造后的建筑焕然一新,变身时尚玻璃幕墙的高楼大厦,也带来了广州首个轻奢级时尚购物中心天汇广场igc,但对于原有文化或建筑的留存,仅剩几座宗室祠堂。
这个阶段的改造,虽是重新焕发了城市建筑的功能与活力,但对于当地文化的留存与传承几乎为零。

第二阶段:“化妆”

走过第一阶段“大拆大建”简单粗暴的改造后,第二阶段商业城市更新明显更注重文化的保护,对极具特色的旧建筑修旧如旧,并引进新业态。这一阶段的代表作品是由香港瑞安集团在佛山打造的岭南天地。
佛山岭南天地采用了修旧如旧的改造方式,保留了原来的街巷尺度空间及岭南建筑特点,让人漫步期间能够感受过往风情。而从商业内容来看,虽是带来了许多首进佛山市场的品牌,焕发商业新活力,不过这些品牌大都与“岭南文化”这一根源无关,导致项目“只留存了建筑的‘形’,缺失了文化的‘魂’”。


第三阶段:“共生”

时代不断向前,城市更新的理念与技术亦如此。商业城市更新的第三阶段便总结了前两个阶段的不足,在建筑与商业内容上,尽力弥补文化的“魂”。这一时期的代表项目比如“初阶版”的广州永庆坊,以及“进阶版”的上海田子坊。
广州永庆坊位于拥有百年历史的荔湾区恩宁路,这里保留了广州原始骑楼建筑,沉淀着了百年底蕴西关文化,不过因年代久远,部分建筑丧失了原有功能。2018年10月,由万科中标对项目进行微改造,在原基础上修缮骑楼建筑,并增添博物馆文化元素、修缮李小龙故居等,使得这个空间变身为文化体验店、特色餐饮、创意办公、文艺展演空间等复合业态于一体的文化商业街区。
不过,这仅仅只是商业城市更新探索“文化与建筑共生”的初阶尝试,与往日居住的生活场景相比,改造后的永庆坊缺少了生活气息与人间烟火,在商业和城市角度上都存在缺失。

而“进阶版”上海田子坊,位于上海泰康路,1998年前是一个马路集市,后经政府引导及文创公司、艺术家进驻,田子坊成为了旅游及体验文化聚集地。不同于永庆坊的改造,田子坊在业态上提升了文创的比例,让街区更加“文艺范”;同时保留了原住民的生活状态。但仍存在当地文化色彩不足,内容标杆性、辨识度不高的问题。
而在北京,北京坊的业态更新项目备受业界关注。遵循大栅栏地区的历史风貌,北京坊整体建筑风格延续民国建筑特色,在恢复了排子胡同等原有的胡同肌理的前提下,依托谦祥益、盐业银行旧址、交通银行旧址等文保和历史建筑,特别是以百年劝业场为中心,将7位著名建筑师设计的沿街的8栋单体建筑铺陈展开,形成了独特的历史与现实交相融合的文化韵味。遵循“城市文化新地标”的项目定位与“中国式生活体验区”的品牌定位,今后北京坊作为中国文化复兴的精神符号,在业态布局方面将通过引进国际时尚品牌和中国当代精品品牌,凝聚艺术核心资源,打造具有当代中国文化特色的创意产业,实现高品质城市生活体验,构建出历史与现代共生、中西方文化交融、有机可持续发展的商业文化生态形式。


第四阶段:“有机更新”

目前,国内商业城市更新正处在第三阶段向第四阶段进化的过程中。
城市更新经历了大拆大建,到改革开放追求数量,逐渐转变为追求质量,而今城市更新进入第四个发展阶段,“城市生命力发展”,逐渐成为城市更新中,最重要的着落点。
在这个阶段,更多是要考虑如何在不损害历史建筑的外在风貌与内在文化的基础上,对历史建筑进行更新,并让其与现代化城市格局相融合。如何做到经济利益与文化传承之间的平衡,使得历史旧建筑的未来之路充满了各种可能性。
以位于清水寺外的二年坂举例,其四至范围包括了知恩院、八坂神社、円山公园、高台寺、八坂塔至清水寺,浓缩了京都千年风土人情,是日本重要传统的建筑物保护地区。二年坂在改造上,除了常规商业业态之外,还贯穿了京都传统人文元素,让人们在游览的同时,深度体验日本的和服文化、祈福文化和日式茶道文化等,打破了传统商业街过于商业化的弊病,而从建筑到商业、从场景到文化,都建立起与消费者之间的情感共鸣。


城市有机更新要尊重城市原肌理
城市更新发展到今日,已不仅仅是旧村旧厂的推倒、拆除、重建的更新,而是保持原有城市肌理,甚至保留原有建筑外貌的一种更新,它是变与不变的内在统一,属于有机更新的范畴。
住建部政策研究中心主任表示,城市有机更新,是指在不大规模拆除建筑、街区的情况下,对旧建筑进行改造,使其在功能上更加适合当前的需要。城市有机更新要求管理者、参与者和投资人对“城市遗产”的高度尊重,并且充分沟通好地方政府、投资人和当地民众之间的关系。


也有专家提出,商业城市更新的三个重点:
不能失去生活味道和人间烟火气息,同时又带动周边整体环境提升;
要体现城市、片区的历史文化特色基因;
文化和故事要充分发掘,这是商业城市更新项目与其他商业项目的本质区别。 
城市美好与否最终的评价不是好看不好看,而是生活在其中的人感觉便利与否、幸福与否。一个城市中最吸引人的不是那些尺度庞大的SHOPPING MALL,而是在小的范围内就有多家24小时开业的便利店,这是一个城市的真正品质所在。
城市更新是城市永恒的主题。更新是持续不断的,但也应是小规模渐进式的。城市不要破旧立新,而要推陈出新,城市的历史文化在持续的城市更新中得以延续并不断获得新的生命,城市从而得到持续不断的生命活力。
正如简·雅克布斯在《美国大城市死和生》中所说:“设计一个梦幻城市很容易,塑造一个活生生的城市则煞费思量。”


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