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【行业观点】365bet关注丨重大利好!集体土地直接上市,不再“必须国有”

2018年12月23日,《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并且依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。


修正案(草案)要点

1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;
2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
3、现行城市房地产管理法,关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改。
如果此项审议通过,将为集体经营性建设用地入市扫清了法律障碍。意味着我国集体建设用地将不再“必须国有”,符合一定条件的集体建设用地可以不用经过征收为国有,而直接进入建设用地市场。这对于盘活农村土地资源,推进文旅事业发展无疑具有重大的意义。


盘活旅游用地新空间

所谓农村集体经营性用地入市,是指在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。这意味着,符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有,直接进入建设用地市场。而按照我国相关法规规定,集体建设用地需要通过征地等方式,即进行土地“国有化”操作才可以进行出让,本次修正案草案无疑为新一轮土地改革释放了巨大空间。
实际上,上述政策并非首次落地。早在2014年12月2日,中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,这被广泛解读为农村土地改革“三箭齐发”,标志着新一轮土改大幕正在开启。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策规定,对于集体建设用地来说,若是本身规划是工业和商业,那么就允许此类土地采用出让、出租的方式进行使用。过去此类土地是需要通过征地等方式,即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在此类约束减少,自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。严跃进指出,“除了地方政府以外,其他供给者应该是谁呢?这个讨论实际上就把焦点开始转向了农村集体经济组织,或者说村委会的概念。所以这次全国人大的讨论和修正,实际上和年初的国土资源会议有关,充分体现了用地制度的大变革和大创新。”
作为当下经济发展的重要引擎,旅游产业与地产密不可分。2015年,(《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》[2015]62号)发布,提出要扩大旅游投资,培育充满生机和活力的市场主体,随后发布(《关于支持旅游业发展用地政策的意见》[2015]10号),优先安排新增建设用地指标,允许和支持利用农村集体土地发展旅游业,这个政策非常宽松,为农村土地资源发展旅游业打开大门。
在乡村振兴背景下的休闲农业、乡村旅游、乡村养老、田园综合体等新产业新业态用地需求旺盛。如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,预示着农村集体土地不用经过征地环节直接进入市场,土地成本将大幅降低。另一方面,不再“国有化”使得农村土地资源流通大大增强,农村土地资源得到释放。这对于乡村发展旅游业无疑是重大利好。一方面为乡村旅游提供更多的潜在用地,另一方面对于促进农民增收,实现乡村振兴具有重大的推动作用。


农民获得更多土地红利

此前,我国现在农村土地征收突出的问题,是农村集体土地转变为城市建设用地,必须经过政府征收,变集体土地所有为国家所有。农村土地变为城市建设用地后,产生的巨大的极差地租收益,村民则无权参与分享!
在集体土地入市改革之后,出让土地的收益将有望由村集体支配,村民也能从中获得直接利益。另外,商业和工业的入驻将会给当地带来新的增长元素,带动地方发展,农民的生活水平也会大幅提高。意味着政府向社会大规模转移土地红利,对农民朋友来说是个好消息!
农村集体经营性建设用地的规模很大,如果能开发出租赁市场,农民将获得长期租赁所产生的红利。这是与以往农村土地征收一次性补偿的重要区别。


小产权房不会因此“转正”

“集体土地入市”随之而来的小产权房“转正”问题,也是关注的热点。对此,认为,小产权房办理无法产权证明,是因为该类房屋之下的土地没有缴纳出让金,土地利用手续不全。
实践中,小产权房不单纯指住宅。因此,认为此次修法因不涉及住宅用地,导致小产权房不会“转正”,是不准确的。根本原因在于,小产权房所在的集体土地可以入市,其合法性也是不明确的。即便要“转正”,开发商也要通过法定程序向集体缴纳土地出让金,获得小产权房之下土地的合法使用权,但在本次修法中并没有涉及这一方面。
毫无疑问,小产权房在特定历史条件下发挥了它应有的作用,但是完全解决小产权房问题也面临很多阻碍。首先是小产权房已经形成规模,如果采用强拆的方式解决,可能会造成社会的不稳定;其次,如果通过“转正”的方式解决,对于购买完整产权住房的消费者来说也极不公平;再次,小产权房的本质是违章建筑,违章建筑的种类繁多,不一定是住宅,如何治理违章建筑是一个系统工程,小产权房问题的解决也要在大的背景下去看待;最后,为了维护社会的公平,小产权房也不会轻易被“转正”。

注:素材来源网络。

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